안녕하세요, 울림이 있는 세무사, 울림 세무회계입니다.
지난 글에서 1세대 1주택 비과세의 "1세대"를 다뤘습니다. 이번에는 그 다음 관문인 "1주택"입니다.
얼마 전 상담을 오신 분은 건축물대장상 근린생활시설인 건물에 사시다가 파셨는데, 본인은 "이건 주택이 아니니 주택 수에 안 들어간다"고 생각하셨습니다. 그런데 실제로는 그곳에서 밥을 지어 먹고 잠을 자며 생활하고 계셨습니다. 결론부터 말씀드리면 그 건물은 세법상 주택입니다. 양도소득세에서 주택인지 아닌지는 서류가 아니라 실제 사용 형태로 갈리기 때문입니다. 오늘은 이 "1주택"의 기준을 유형별로 정리해 드리겠습니다.
CHECK POINT
- · 주택 판정은 공부가 아니라 실질로
- · 상시 주거용으로 쓰면 주택
- · 오피스텔·근생도 실제 거주하면 주택
- · 다가구는 일괄 양도 시 단독주택
- · 분양권은 취득 시기에 따라 주택 수 포함
01. 세법상 주택의 요건
양도소득세에서 주택의 정의는 소득세법 제88조 제7호와 같은 법 시행령 제152조의4에 나와 있습니다. 핵심은 세 가지입니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① | 허가 여부나 공부상 용도보다 실질이 주거용인지가 더 중요 |
| ② | 세대별로 구분된 출입문·화장실·취사시설이 설치되어 있을 것 |
| ③ | 용도가 주거에 적합하여 사실상 주거용으로 사용 가능할 것 |
근린생활시설에 살고 계신다면
건축물대장상 근린생활시설이어도, 실제로 그곳에서 상시 주거하고 계시면 세법은 주택으로 봅니다. 공부상 용도는 판단 기준이 아닙니다. "서류상 상가니까 주택이 아니다"라고 여기셨다가 1세대 2주택으로 과세되는 사례가 실무에서 자주 나옵니다.
02. 주택이냐 아니냐 — 유형별 판정
겉모습이 비슷해도 실제 사용 형태에 따라 결론이 갈립니다. 유형별로 확인해 보겠습니다.
무허가주택
| 결론 | 주택으로 봄 |
| 이유 | 상시 주거용으로 사용 가능하면 허가 유무를 묻지 않음 |
| 근거 | 감심 2002-174 |
공부상 주택이나 영업용으로 사용
| 결론 | 주택으로 보지 않음 |
| 이유 | 주택은 상시 주거용을 의미하므로 영업용으로 쓰면 주택 아님 |
| 근거 | 집행기준 89-154…4 |
무허가주택 사례와 이 사례를 나란히 보시면 원칙이 분명해집니다. 서류가 무엇이든 실제 용도로 판단합니다. 무허가라도 살면 주택이고, 등기상 주택이라도 장사에 쓰면 주택이 아닙니다.
폐가·공가
| 결론 | 사실관계에 따름 |
| 판단 | 구조·기능·시설이 주거에 적합: 주택 / 건축물로 볼 수 없을 정도로 훼손: 주택 아님 |
| 근거 | 조심 2023중7860, 재산세과-1598 |
별장
| 결론 | 사실관계에 따름 |
| 판단 | 상시 주거용으로 사용: 주택 / 상시 주거하지 않음: 주택 아님 (재산세 별장 과세 여부, 전기요금, 실거주 등 고려) |
| 근거 | 부동산거래관리과-1335, 조심 2008중2856 등 |
오피스텔
| 결론 | 사실관계에 따름 |
| 판단 | 공부상 용도와 무관하게 상시 주거용이면 주택, 업무용이면 주택 아님 |
| 근거 | 부동산거래관리과-739, 서면4팀-343 |
오피스텔은 특히 주의하셔야 합니다. 주거용으로 임대를 놓고 계셨다면 본인이 실제 거주하지 않아도 주택으로 잡힐 수 있습니다. 다른 집을 팔 때 이 오피스텔이 주택 수에 포함되어 비과세가 깨지는 경우가 많습니다.
03. 주택 수는 어떻게 세나
같은 건물이라도 형태에 따라 한 채로 보기도 하고 여러 채로 보기도 합니다.
| 유형 | 주택 수 판정 |
|---|---|
| 공동소유주택 | 공동소유자 각자가 1주택을 소유한 것으로 봄 (소득세법 시행령 §154의2) |
| 다세대주택 | 구획된 각 세대별 부분이 각각 1주택에 해당 |
| 다가구주택 | 원칙: 구획된 각 부분이 각각 1주택 예외: 전체를 하나로 일괄 양도하면 단독주택 (소득세법 시행령 §155 ⑮) |
다가구주택 양도의 핵심
다가구주택은 어떻게 파느냐에 따라 세금이 완전히 달라집니다. 호실별로 나눠 팔면 각각이 별개의 주택이 되어 다주택으로 과세되지만, 건물 전체를 하나의 매매단위로 일괄 양도하면 단독주택 한 채로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능합니다. 매도 방식을 결정하기 전에 반드시 검토하셔야 합니다.
04. 입주권과 분양권은 주택인가
아직 집이 완성되지 않은 권리인 입주권과 분양권도 주택 수 계산에서 문제가 됩니다. 둘의 취급이 다르므로 나눠서 보겠습니다.
조합원입주권
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 입주권 자체를 양도 | 1주택에 해당하면 비과세 가능 (소득세법 §89 ①4호) |
| 다른 주택 양도 시 주택 수 포함 여부 | 포함됨 |
분양권
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 분양권 자체를 양도 | 비과세 규정 없음 (일시적 2주택 규정은 존재) |
| 다른 주택 양도 시 주택 수 포함 여부 | 2021.1.1. 이후 취득분: 포함 2020.12.31. 이전 취득분: 미포함 |
주거용 오피스텔 분양권은 다릅니다
여기서 주택 수에 포함되는 분양권은 주택법 등 관련 법률에 따라 주택을 공급받는 지위를 말합니다. 따라서 주거용 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 취득 시기와 대상 법률을 함께 확인해야 정확한 판정이 가능합니다.
근거 — 서면법규재산 2021-586
05. 주택과 부수토지의 소유자가 다를 때
주택 건물과 그 딸린 땅의 소유자가 다른 경우, 세대 구성에 따라 비과세 여부가 갈립니다.
| 상황 | 결론 |
|---|---|
| 주택과 부수토지를 동일 세대원이 각각 소유 | 부수토지도 비과세 O |
| 주택과 부수토지를 별도 세대원이 각각 소유 | 부수토지는 비과세 X |
지난 글에서 다룬 세대 판정이 여기서 다시 작동합니다. 누가 같은 세대인지에 따라 부수토지의 비과세 여부가 결정되므로, 1세대와 1주택은 결국 함께 봐야 하는 문제입니다.
한눈에 정리
| 판정 기준 | 공부가 아니라 실질(상시 주거용) |
| 근생·오피스텔 | 실제 거주하면 주택 |
| 다가구주택 | 일괄 양도 시 단독주택 1채 |
| 입주권 | 주택 수에 포함 |
| 분양권 | 2021.1.1. 이후 취득분부터 포함 |
| 부수토지 | 동일 세대 소유 시 비과세 |
자주 받는 질문
오피스텔을 업무용으로 신고했는데 주거용으로 세를 놓았습니다.
신고 형태가 아니라 실제 사용이 기준입니다. 세입자가 그곳에 전입하고 주거하고 있다면 주택으로 봅니다. 다른 집을 팔 때 이 오피스텔이 주택 수에 잡혀 비과세가 깨질 수 있으니, 양도 전에 반드시 확인하셔야 합니다.
상가주택(겸용주택)은 어떻게 판정하나요?
주택 부분과 상가 부분의 면적 비율에 따라 달라집니다. 고가주택이 아닌 경우 주택 면적이 더 크면 전체를 주택으로 보는 등의 판정 방식이 있는데, 최근 기준이 변경되어 사안별로 확인이 필요합니다. 금액과 면적을 함께 봐야 정확합니다.
오래된 시골집이 있는데 사람이 안 삽니다. 주택인가요?
구조와 시설이 주거에 적합해 언제든 살 수 있는 상태라면 주택으로 봅니다. 사람이 살지 않는다는 사실만으로는 주택에서 빠지지 않습니다. 다만 건축물로 볼 수 없을 정도로 훼손되었다면 주택이 아닙니다. 상태에 대한 사실관계 확인이 관건입니다.
다가구주택을 통째로 팔면 무조건 비과세인가요?
일괄 양도하면 단독주택 한 채로 보는 것은 맞지만, 그 자체로 비과세가 확정되는 것은 아닙니다. 세법상 다가구주택 요건(층수, 가구 수 등)을 충족해야 하고, 보유·거주 기간 등 다른 비과세 요건도 함께 갖춰야 합니다. 요건 하나라도 빠지면 달라집니다.
1주택 판정의 핵심은 하나로 요약됩니다. 서류가 아니라 실제 쓰임으로 본다는 것입니다. 근린생활시설이든 오피스텔이든, 그곳에서 밥을 짓고 잠을 자면 주택입니다. 반대로 등기상 주택이라도 장사에 쓰는 주택이 아닙니다.
문제는 본인이 "이건 주택이 아니다"라고 생각한 건물이 주택으로 판정되어 비과세가 통째로 깨지는 경우입니다. 오피스텔이나 근생 건물을 보유하고 계신 상태에서 다른 집을 파실 계획이라면 양도 전에 주택 수부터 확인하시는 것이 안전합니다.
1세대 1주택 비과세 여부나 주택 수 판정과 관련해 확인이 필요하신 부분이 있으시면 양도 전에 편하게 연락 주시기 바랍니다.